那些投資房地產的人，與任何資產一起，不斷面對決定是否購買，賣出或持有。這些決定依賴於評估所討論的財產。使用折扣現金流量或大寫方法評估房地產類似於估值股票或債券。唯一的區別是現金流量來自租賃空間，而不是銷售產品和服務。

房地產投資公司開發了複雜的估值模式，以幫助他們在決定中。然而，通過使用電子表格工具，個人可以在大多數收入的房地產上產生足夠的估值-包括購買的住宅房地產作為住宅租賃物業。

閱讀以了解任何投資者如何通過預期投資機會創造足夠令人滿意的估值。

個別估值

如果已完成經過認證的評估，有些人認為不需要生產估值。但是，由於幾個原因，投資者的估值可能與評估師不同。

投資者可能對該物業吸引租戶的能力或租戶願意支付的租賃費用有不同的意見。作為潛在的購買者或賣方，投資者可能會覺得該物業的風險大於評估師。

評估師進行單獨的價值評估。它們包括取代財產的成本，比較近期和可比交易以及收入方法。其中一些方法通常會滯後於市場，低估在上升趨勢期間的價值，並在下行趨勢中過高的資產。

在房地產市場中尋找機會涉及找到市場不正確的物業。這通常意味著管理屬性到超過市場預期的水平。估值應提供一個人對財產的真正收入潛力的估計。

房地產估值

評估房地產的收入方法類似於估值股票，債券或任何其他創收投資的過程。大多數分析師使用折扣現金流（DCF）方法來確定資產的淨目前值（N​​PV）。

NPV是當今美元的財產價值，將實現投資者的風險調整後的回報。NPV通過投資者所需的返回率（RROR）折扣向業主提供的定期現金流來確定。由於RROR是投資者所需的返回率涉及的風險，因此導出的價值是該個人投資者的風險調整值。通過將此價值與市場價格進行比較，投資者能夠購買買入，持有或銷售決定。

股票價值是通過折扣股息，通過折扣利息支付的債券價值來源。在所有費用從租賃收入中扣除所有費用後，所有費用淨現金流量或現金所提供的財產評估財產涉及估算所有租賃收入，然後扣除執行和維護這些租約所需的所有費用。

分解租約

所有收入估計線直接來自租賃。租約是租戶和房東之間的合同協議。租金（升級）的所有租金和合同增加將在租約中拼寫出來，以及空間和租金優惠的選擇。業主還收回租戶的一部分或所有財產費用。這一收入是收集的方式也在租賃合同中說明。租賃有三種主要類型：

• 全方位服務租賃
• 淨租賃
• 三網（nnn）租賃

在全方位服務的租賃中，除了租金外，租戶也不支付任何費用。在淨租賃中，租戶通常在進入財產後的期間支付費用的一部分。在三淨租約中，租戶支付所有財產開支的Pro-Rata份額。

以下是在準備收入估值時必須考慮的費用類型：

• 租賃成本
• 管理成本
• 資本成本

租賃成本是指吸引租戶和執行租賃所需的費用。管理成本是指物業級費用，例如公用事業，清潔，稅等以及管理財產的任何成本。收入減去營業費用等於淨營業收入（NOI）。NOI是從財產的正常運營中衍生的現金流量。然後通過從NOI中減去資本成本來得出現金流量。資本成本是維持財產的任何定期資本支出。這些包括租賃佣金，租戶改進或資本儲備的任何資本，以便未來的財產升級。

估值示例

一旦確定了定期的現金流量，它們可以折扣回來確定屬性值。圖1顯示了一種簡單的估值設計，可以調整為價值大多數屬性。

圖1

估值假設一個財產，在一年內創造了100,000美元的年度租金收入，每年增長4％和3％。估計佔收入的40％。資本儲備為每年10,000美元。折扣率或rror設定為13％。確定10年度財產逆轉值的資本化率估計為10％。在金融術語中，這種資本化率等於K-G，其中K是投資者的額定（所需的回報率），並且是收入的預期增長。K-G也被稱為投資者所需的收入申報，或收入提供的總回報金額。

通過將估計的NOI佔據11年級並通過資本化率劃分所估計的NOI來得出的財產價值。假設投資者所需的退貨率保持在13％，則大小資本化將等於10％，或K-G（13％-3％）。在圖2中，NOI在11年級為88,812美元。經過定期的現金流量計算，然後按貼現率（13％）折扣折扣以獲得58,333美元的NPV。

圖2（成千上萬美元）

圖2提供了一種基本格式，可用於重視任何收入或租賃屬性。投資者購買住宅房地產作為租賃物業應準備估值以確定被收取的租金率是否足夠足以支持購物價格。雖然評估師常常使用10年的現金流量，但投資者應生產現金流量，鏡像假定購買該財產的假設。無論複雜性如何，都可以調整此格式雖然簡化了，但可以調整為值任何屬性。即使酒店也可以以這種方式重視。只想到夜間房間出租作為一天的租約。

購買，銷售或保持

在購買財產時，如果投資者的評估價值大於賣方的報價或評估值，則可以獲得收到Rror的高可能性購買。相反，在銷售房產時，如果評估的價值低於買方的報價，則應出售該物業。此外，如果評估的價值符合市場，而RROR為所涉及的風險提供足夠的回報，則主人可以決定持有投資，直到估值與市場價值之間存在不平衡。

價值可以定義為有人願意支付財產的最大金額。購買資產時，融資不應影響物業的最終價值，因為每個買家都有不同的融資選擇。

但是，對於已經擁有資助的財產的投資者並非如此。在決定適當的時間出售時，必須考慮融資，因為融資結構，如預付款處罰，可以搶劫他或她的銷售的投資者。在投資者已收到市場上不再可用的融資條款的情況下，這是重要的。現有的債務投資可以提供更好的風險調整後的回報，而不是a在再投資前瞻性銷售時，也會受到影響。調整風險RROR以包括抵押債務的額外財務風險。

底線

無論是購買還是銷售，都可以生產足夠準確的估值模型，以協助決策過程。創建模型所涉及的數學是相對簡單的，並且在大多數投資者的掌握範圍內。在獲得對當地市場標準的一些基本知識之後，租賃結構以及如何在不同的物業類型中工作，應該能夠預測未來的現金流量。