什麼是房地產衍生物？

房地產衍生品，有時被稱為財產衍生品，是允許投資者在不必實際擁有建築物的情況下獲得房地產資產課程的樂器。相反，他們用房地產回報指數的表現取代了真實的財產。通過這種方式，投資者可以投資房地產股權或債務，而不會購買實際資產或使用房地產作為抵押品。

房地產衍生物的好處

房地產衍生工具允許投資者減少其前期資本承諾，並在缺點時避開房地產投資組合，同時提供替代風險管理策略。

從歷史上看，房地產的相關性，表現明智的股票和債券投資具有低的相關性，表現明智，使其成為一個理想的投資組合多樣化工具。不幸的是，購買和銷售物理性質並不像交易證券一樣簡單。

npi索引

全國房地產投資委員會財產指數（NPI）是旨在衡量商業房地產市場的投資業績的公認指數。最初於1977年開發，無友好的指數總額約為7020億美元（截至Q32020），來自U.S.1周圍

商業房地產投資分為以下投資類型：

• 私募股權
• 私人債務
• 公平
• 公共債務

房地產衍生物的工作如何工作

為私募股權部門製定，NCREIF指數上提供的衍生品基於各種形式的互換，允許投資者交換曝光指數本身的升值或全面返回，或通過從一個土地使用的曝光其他。

一種方法是“長期”（複製購買物業的曝光）或“短暫”（複製賣出屬性的曝光）。另一種方法是交換財產部門破壞的NCREIF指數上的總回報，從而允許投資者換取與零售房地產的辦公室相關房地產的回報。

返回互換允許兩側的投資者交換兩側，以執行無法通過私人房地產市場的實際資產完成的策略。互換允許投資者在特定一段時間內進行戰術或重新平衡他們的投資組合，而無需將標題轉移到資產負債表上目前的資產。最多三年的合同通常由投資銀行管理，該銀行作為資金的清算房。

如果投資者延長NCREIF指數的總回報，他們將在預定的名義金額上接受NPI（季度）的總回報，並同意支付基準短期利率，加上差價（邊緣）在同樣的名義。交換的另一方將收到相同的現金流量反向，支付季度指數返回，並獲得基准率加上傳播。

假設有投資者對貿易雙方進行投資者，兩位希望交易一個房地產風險的投資者可以交易NPI的返回該特定物權類型。例如，旨在其基金的投資組合經理將其基金過度分配給辦公房產，並分配給工業人員，可以互換工業的一部分，而無需實際購買或銷售屬性。

公平索引

代替NPI，衍生物接觸商業房地產市場公共股權部門使用全國房地產投資信託協會（NAREIT）的總回報以計算接受的現金流量（為漫長的投資者）或支付（由短投資者）。

該指數為商業房地產抵押的公共證券市市場提供了績效回報。例如，交換接收方支付了基準短期利率，加上了一股差價，以5000萬美元的指標互換金額為一年的指數互換，他們將獲得5000萬美元的Nareit指數的季度付款。再一次，投資者可以獲得一個完全多樣化的公共房地產曝光，而不購買單一資產。

房地產債務衍生物

由於商業抵押貸款支持證券（CMBS）市場上的商業房地產抵押貸款潛在的商業房地產抵押貸款潛水池的廣度和深度，房地產衍生品也可在房地產債務職位上提供。公共房地產債務的互換基於CMBS市場的指標。

由於大量交易（相對於股權房地產）的寬度和深度，CMBS索引是他們各自市場的績效指標，而不是其股票對應物。股權交換和債務互換之間最顯著的差異是，基於利率的支付的接收者接收基准率減去擴散，而不是股權互換，這通常基於基准率加上傳播。這是因為基礎證券通常由短期循環回報債務資助，這通常是在基準短期匯率減去傳播，因此率先轉換交換對手。

私人房地產債務衍生物，如信用違約掉期（CDSS），通常用於對沖信用風險。貸款互換等衍生品為交換方提供利率和信貸風險，而資產（商業房地產貸款）仍仍處於對手的資產負債表上。因此，抵押貸款人可以針對各種投資術語對沖其債務組合的部分，而無需出售貸款本身。通過這種方式，當投資者感到回報並不符合風險時，投資者可以遷出房地產市場的某些部門，然後在該特定部門的市場改善時，後來重新恢復曝光。

特殊注意事項

由於商業房地產資產是資本密集型和相對不利的，房地產投資者發現難以對沖其暴露或執行alpha策略。高度交易成本和市場效率低於股票和債券的效率，增加了重新平衡投資組合的困難，以應對市場變化。

由於房地產數據變得更加透明和交易信息變得更容易，而且獲得成本更低，但房地產指標變得更加相關，導致創造日益有效的衍生品市場。房地產衍生工具允許投資者將其暴露的風險和機會改變為特定的風險和機會，而無需購買和銷售資產。這些衍生品允許投資房地產股票市場的不同部門或可變利率加上或減去溢價的房地產風險的貿易。

交換曝光的能力使得房地產投資者在投資時變得更加戰術。他們現在可以進出房地產市場的所有四個像限，這允許更好的風險管理和增加短期或長期回報的潛力。